Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, pe scurt CATUC — a fost promulgată prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august și a intrat în vigoare pe 25 august 2026. Are 584 de articole organizate în două cărți și abrogă integral Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991, iar parțial Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții. Este cea mai amplă rescriere a cadrului de urbanism și autorizare din ultimii treizeci și cinci de ani.

Ritmul adoptării se explică prin context. Codul era un jalon din PNRR, iar neadoptarea lui până la finalul verii ar fi costat România aproximativ 972 de milioane de euro fonduri nerambursabile — sumă invocată public de ministrul dezvoltării. Textul stătea în Parlament din 2023 și a fost votat în ultima săptămână din iulie 2026.

Ce urmează este o trecere în revistă a schimbărilor care contează pentru cine construiește. O precizare de la început: legislația secundară nu este încă adoptată, iar analizele de specialitate publicate în primele săptămâni nu sunt de acord asupra tuturor termenelor. Am marcat explicit unde există divergențe, pentru că a le ascunde ar fi mai periculos decât a le semnala.

Regula de tranziție este mai generoasă decât pare. Certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026 rămân valabile, iar autorizația care decurge din ele se emite sub legea în vigoare la data certificatului. Practic, un certificat obținut în iulie blochează regimul vechi pentru tot lanțul următor. La fel, procedurile începute înainte de intrarea în vigoare continuă sub regulile de la momentul depunerii, iar dosarele nu se reiau.

Există și excepții în sens invers. Recepțiile parțiale se fac după regulile noi chiar și pentru lucrări aflate deja în execuție. Iar acolo unde codul mută competența de emitere, autoritatea la care s-a depus deja rămâne competentă pentru acel dosar.

Prima operațiune de făcut este, deci, un inventar: pentru fiecare proiect, stadiul procedural exact la 25 august 2026 și data certificatului de urbanism. De acolo decurge ce lege se aplică.

Certificatul unic a fost înlocuit cu cinci tipuri, în funcție de scopul cererii: pentru informare, pentru operațiuni cadastrale, pentru construirea sau desființarea clădirilor și amenajărilor, pentru lucrări inginerești și pentru construcții cu caracter special.

Termenele de emitere sunt raportate diferit. O parte dintre analize indică termene diferențiate pe tip, între 5 și 15 zile lucrătoare, în locul termenului unic de 30 de zile; altele indică un termen general de maximum 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. O sursă reconciliază parțial: 15 zile pentru certificatul de construire, 5 zile pentru cel de informare după operaționalizarea platformei digitale și 10 zile în perioada de tranziție. Până la clarificare, planificarea prudentă se face pe termenul cel mai lung.

Valabilitatea se raportează în intervalul 12–36 de luni, cu termene mai lungi pentru investițiile publice, și cu un mecanism expres de prelungire introdus pentru prima dată. O noutate care merită reținută: certificatul incomplet este acum lovit de nulitate, nu mai atrage doar răspunderea disciplinară a funcționarului emitent.

Cea mai consistentă schimbare procedurală este trecerea de la avize obținute succesiv la o evaluare integrată. Se înființează o comisie națională și comisii locale de avizare integrată, la nivel de județ, zonă metropolitană, municipiu sau oraș, în structura arhitectului-șef. Termenul de operaționalizare raportat este de 45 de zile lucrătoare de la publicare, cu o inconsecvență semnalată în text pentru comisiile locale.

Efectul cel mai valoros pentru investitor este unul de blocare: după obținerea acordului integrat, nicio altă autoritate nu mai poate cere avize suplimentare sau percepe taxe suplimentare.

Se adaugă regula aprobării tacite. Dacă avizatorul nu răspunde în termen, nu cere clarificări și nu emite un refuz motivat, avizul se consideră acordat, iar solicitantul trebuie să poată dovedi documentația completă și expirarea termenului. Excepțiile sunt raportate diferit: instituțiile din sistemul de apărare, ordine publică și securitate națională apar la toate sursele, iar unele adaugă monumentele istorice, autoritatea aeronautică și avizele de mediu, unde termenul curge abia după finalizarea procedurii specifice.

Pentru autorizația de construire, două surse independente indică un termen de 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete, cu un regim de urgență de maximum 7 zile lucrătoare contra unei taxe locale. Avizele individuale au termen de maximum 15 zile. Guvernul a comunicat o țintă de aproximativ 65 de zile pentru tot parcursul, față de 4–8 luni în practica actuală — cifră care presupune documentație completă și termene respectate.

Codul introduce un regim simplificat prin notificare pentru o listă de lucrări mărunte: anexe exterioare la locuințe individuale în mediul rural până la 50 mp cumulat, o locuință rurală parter sau demisol plus parter de maximum 150 mp, înlocuirea învelitorii, mansardarea fără intervenții structurale, recompartimentări nestructurale, închiderea unitară a balcoanelor la blocuri, schimbarea destinației fără lucrări care necesită autorizație. Autoritatea are 15 zile lucrătoare să accepte, să ceară clarificări, să impună avize sau să dispună că este necesară o autorizație. Tăcerea înseamnă acceptare.

Aici sursele nu sunt de acord dacă mai există o a doua perioadă de așteptare de 15 zile calendaristice înainte de începerea lucrărilor sau dacă acestea pot începe imediat după împlinirea termenului. Lucrările notificate trebuie executate în trei ani, iar recepția și înscrierea în cartea tehnică și în Registrul Național al Construcțiilor sunt obligatorii.

Separat, codul enumeră lucrări care se pot executa fără nicio formalitate: reparații la învelitori, tâmplărie, finisaje, instalații interioare, sisteme de încălzire locală. Panourile fotovoltaice pentru consum propriu cer o înștiințare prealabilă. Atenție însă: aceste scutiri nu se aplică în zonele de protecție a monumentelor istorice și în zonele construite protejate, iar respectarea regulamentului local de urbanism rămâne obligatorie inclusiv pentru lucrările scutite.

PUG-urile mai vechi de șapte ani trebuie actualizate în trei ani de la intrarea în vigoare, adică până în august 2029. Sancțiunea nu este blocarea autorizării, ci pierderea accesului autorității locale la fonduri rambursabile și nerambursabile. PUG-ul devine obligatoriu de elaborat și administrat în sistem GIS, iar conținutul său se extinde considerabil: zone de regenerare urbană, zone unde PUZ-ul devine obligatoriu, zone unde modificarea reglementării este interzisă, infrastructură verde și albastră, situri contaminate, amplasamente Seveso.

Pentru PUZ-urile de inițiativă privată, sursele raportează o limită de majorare a indicatorilor urbanistici de maximum 20% față de valorile aprobate, redusă la 10% în zonele protejate. Majorarea este relativă, nu în puncte procentuale: un POT de 40% poate ajunge la maximum 48%. Nu este un drept automat al dezvoltatorului. Apare și o condiție de fond: PUZ-ul privat trebuie să trateze dezvoltarea integrată a zonei, iar infrastructura prevăzută în planul de acțiune trebuie recepționată înaintea obiectivelor private.

Cea mai mare schimbare este la PUD, care se numește acum proiect urbanistic de detaliu și este mutat într-o categorie separată, de proiectare urbană. Nu mai este aprobat prin hotărâre de consiliu local, ci prin dispoziția primarului, în maximum 15 zile de la avizul arhitectului-șef. Ca putere de reglementare, sursele indică o majorare unică de până la 20% a POT sau CUT, modificarea înălțimii maxime admise, schimbarea regimului de construire și o parcelare de maximum 12 loturi pentru locuințe individuale, o parte dintre analize restrângând motivele la rațiuni tehnice sau arhitecturale imperative. Ce nu poate face un PUD este să schimbe funcțiunea terenului; pentru asta rămâne necesar un PUZ. Există și o poziție minoritară potrivit căreia PUD-ul nu poate deroga deloc de la PUG sau PUZ, dar majoritatea analizelor și formulările citate din text susțin varianta cu derogare limitată.

Codul mai introduce planul urbanistic general al zonei metropolitane, care poate înlocui PUG-urile individuale ale unităților administrative componente, și un PUZ unitar pentru investițiile care traversează mai multe unități administrative.

Apar trei instrumente cu efect direct asupra bugetului unui proiect. Contractul de urbanizare permite administrației să negocieze cu investitorul finanțarea lucrărilor publice generate de proiect: drumuri, utilități, dotări. Se introduce o taxă locală de echipare a teritoriului. Iar dezvoltatorii de ansambluri de peste 500 de locuințe în orașele mari trebuie să contribuie la finanțarea infrastructurii publice locale — creșe, grădinițe, școli.

Pentru un calcul de dezvoltare, acestea nu sunt detalii. Mută o parte din costul infrastructurii publice în bugetul proiectului, iar condiția ca infrastructura să fie recepționată înaintea obiectivelor private schimbă și fazarea, nu doar suma.

Codul creează autorizația de regularizare. Permanent pot fi regularizate locuințele unifamiliale parter sau parter plus etaj de maximum 150 mp, anexele de maximum 150 mp și închiderile de balcoane care nu se extind pe domeniul public, cu excluderea monumentelor istorice și a zonelor protejate.

Peste această bază, timp de maximum un an de la intrarea în vigoare, se deschide o fereastră prin care orice altă categorie de construcție neautorizată poate cere regularizarea. Condițiile sunt severe: conformitate cu regulamentul de urbanism în vigoare la data cererii, expertiză tehnică pe cerințele fundamentale, achitarea obligațiilor fiscale și a amenzilor, eventual lucrări de remediere sau desființare parțială. Costul este substanțial — cotele de control de stat și taxele de certificat și de autorizare se calculează la o valoare de zece ori mai mare. Separat, impozitul pe clădire crește cu 100% din momentul constatării până la regularizare sau desființare, iar plata impozitului nu legalizează construcția.

În paralel dispare o portiță importantă. Sub Legea 50/1991, o construcție neautorizată dar conformă urbanistic putea fi intabulată după împlinirea termenului de prescripție de trei ani. Mecanismul a fost eliminat, iar termenul în care autoritatea poate acționa devine de zece ani de la finalizarea efectivă a lucrărilor.

Categoriile de importanță sunt înlocuite cu clase de consecință, de la CC1 la CC4, iar verificarea tehnică se organizează pe patru niveluri corespunzătoare, de la NVP1 la NVP4. La NVP1 nu mai este obligatorie verificarea de către un verificator atestat: responsabilitatea este asumată de arhitecții și inginerii care au elaborat proiectul. La NVP4 se cer calcule independente, cu o divergență admisă de maximum 5%.

Verificatorul răspunde zece ani de la predare pentru concluziile verificării, cu răspundere nelimitată în timp pentru viciile structurale. Asigurarea de răspundere profesională devine obligatorie pe toată durata exercitării profesiei, atât pentru verificatori, cât și pentru diriginții de șantier și responsabilii tehnici cu execuția. Autorizarea diriginților se emite de Inspectoratul de Stat în Construcții pe durată nedeterminată, cu confirmare periodică, iar pentru monumente istorice este necesară o autorizare suplimentară.

Până la apariția legislației secundare care să coreleze atestările existente cu noile niveluri, profesioniștii lucrează în continuare după regulile anterioare.

De la 1 noiembrie 2028, toate certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din Capitală se vor emite de Primăria Municipiului București, iar primăriile de sector pierd complet aceste competențe. Se creează o direcție generală condusă de arhitectul-șef al municipiului, cu șapte arhitecți-șefi adjuncți, iar specialiștii din sectoare urmează să fie transferați. Metodologia de reorganizare este așteptată până în iulie 2027. Dosarele aflate în lucru la data transferului trec la noua autoritate fără reluare.

Filiala București a Ordinului Arhitecților s-a opus public acestei centralizări, argumentând că Primăria Generală depășește deja termenele legale de procesare și nu are digitalizarea și resursele necesare. Poziția lor, formulată în iulie 2026, este că o centralizare integrală realizată fără pregătire administrativă prealabilă nu reprezintă o soluție sustenabilă.

Cea mai serioasă problemă semnalată de analizele juridice privește însuși dreptul de a construi. Codul limitează autorizarea la titularii dreptului de proprietate sau ai altor drepturi reale specifice proprietății publice. Citit strict, un drept de superficie asupra unui teren proprietate privată nu mai constituie temei pentru autorizare — o structură frecventă în piața locală, inclusiv în proiectele de energie regenerabilă. Firmele de avocatură care au semnalat problema o tratează ca pe o probabilă eroare de redactare: una recomandă modificarea legislativă cât mai rapidă, alta recomandă monitorizarea practicii administrative înainte de a construi pe această structură. Niciuna nu afirmă o interpretare stabilită.

Rămân neclare și termenele exacte pe fiecare tip de certificat de urbanism, condițiile mecanismului de prelungire, lista consolidată a excepțiilor de la aprobarea tacită și dacă notificarea presupune una sau două perioade de așteptare. Platforma digitală națională nu are un termen de operaționalizare comunicat; până atunci documentațiile se depun pe email. Autoritățile au termen de 120 de zile de la publicare să își actualizeze procedurile, iar reglementările interne se revizuiesc până la 31 decembrie 2026.

Pe proiectele proprii am început cu patru operațiuni. Un inventar al stadiului procedural al fiecărui dosar la 25 august 2026, împreună cu data certificatului de urbanism, pentru a stabili ce lege se aplică. O verificare a structurii de proprietate a fiecărui amplasament, în raport cu problema superficiei. O reevaluare a fazelor timpurii pentru proiectele aflate încă la selecția amplasamentului, în funcție de noile tipuri de certificat. Și o reanalizare a cazurilor în care presupuneam că este nevoie de PUZ, pentru a vedea dacă noul PUD acoperă situația — diferența, ca durată, este între câteva luni și câteva săptămâni.

Vom actualiza acest text pe măsură ce apar legislația secundară și primele practici administrative. Este o citire din practica de proiectare, nu o opinie juridică; pentru deciziile care depind de interpretarea unei prevederi, în special cea privind superficia, este necesară consultanță juridică de specialitate.